A jó tervezői szerződés

Az építész szakma nagyjai szerint a tervezői szerződés bizalmi megállapodás. Ezt tükrözi az is, hogy a tervezők a mai napig megbízónak hívják az építtetőt annak ellenére, hogy a tervezési szerződés mindig is vállalkozási szerződés volt.

Mára a bizalmi viszony tervező és megrendelő között elsősorban a családiház-építésnél maradt fenn. Itt ugyanis az építtető adott esetben teljes megtakarítását, családja sorsát bízza a tervezőjére, aki ezért a bizalomért cserébe képes a szakma szabályai szerint lefordítani az építtető által felvázolt igényeket. Manapság az új Ptk. elvárása szerint ezen felül a tervezőnek fel kell ismernie az építtetőnek az egyébként meg sem fogalmazott azon igényeit is, amelyek a felhasználás céljából következnek.

Az állam nemcsak a kapcsolódó szociálpolitikai kedvezményekkel (csok és társai), áfakedvezménnyel, szakmai felelősségbiztosítással, hanem szorosabb tervezői kontrollal és az ehhez hozzásegítő megfelelő szerződésminta ajánlásával kívánja segíteni a lakásépítést.

Jómagam a tervezők kamarai vizsgáztatásának kezdete óta kiemelkedő hangsúlyt fektettem a pályakezdő tervezők szerződéskötési ismereteinek megalapozására. A jelenlegi beszámoló vizsgatematikát még a korábbi minisztériumi vezetőség határozta meg, ebben szerzői jog egyáltalán nem, a szerződések joga pedig csak elvétve szerepel. E két téma alaposabb ismerete azonban nemcsak a tervezőt, hanem a leendő építtetőket is jobb tárgyalási pozícióba hozná építési beruházásuk megkezdésekor. Ezért is fogadtam örömmel, hogy a kiadó tervezők számára indított új magazinjában külön figyelmet szentel a tervezői szerződések témakörének.

Jó szerződés alapján a felek mind a tervezési folyamat, mind a későbbi kivitelezés folyamán a beruházásra koncentrálhatnak, így hatékonyabb, vagyis idő- és költségigény tekintetében előre kalkulálható beruházás következhet. A biztonságos jogi és finanszírozási környezet pedig minőségi tervezést és kivitelezést eredményezhet a szó minden értelmében. A szakma jó része évtizedek óta elszokott az ilyen beruházási környezettől, ez manapság ritkaságszámba megy.

Milyen a jó szerződés?

Elsősorban az egyszerű bejelentéssel  érintett, 300 m² alatti lakóépületek, mint jelenlegi preferált célcsoport szerződéseinél erős az elvárás, hogy az közérthető, tömör, de mindkét fél szerződéses elvárásait tükröző legyen. A tervezési szerződéssel kapcsolatos elvárások egyrészt tehát gyakorlati jellegűek, ahogy azt a fentiekben felvázoltuk, másrészt formai, tartalmi jellegűek, vagyis a jó szerződésnek meg kell felelnie a különböző jogszabályokban ezzel kapcsolatban meghatározott előírásoknak. Nézzük először ez utóbbiakat.

Hol találom a vonatkozó szabályokat?

A tervezési szerződés vállalkozási szerződés, így alapvető szabályai a Polgári törvénykönyvünkben (Ptk.) találhatók. Ezt egészíti ki az Építési törvény (Étv.), ezen felül hatással vannak rá speciális előírások (szerzői jog), valamint az építésügyi ágazatért felelős minisztérium által előkészített más jogszabályok is.

Alkalmazni kell tehát az új Ptk. rendelkezései közül:

• a szerződések általános szabályait (új Ptk.),
• a vállalkozási szerződés közös szabályait (új Ptk. 6:238 – 6:250 §),
• a megbízási szerződés szabályait – tervezői művezetésnél (új Ptk. 6:272 §),
• a tervezési szerződés speciális szabályait (új Ptk. 6:251. §),  továbbá
• valamennyi építésügyi szakmagyakorláshoz kötődő szerződés esetében az Étv.-ben, illetve annak végrehajtási rendeleteiben (Épkiv., Szakgyr., Épelj.) meghatározott tartalmi és formai követelményeket, illetve
• a felhasználási szerződések szabályait – tervek felhasználási joga, szerzői jogok vonatkozásában.

A tervezési szerződés az új Ptk. szerint

Tervezési szerződés alapján a vállalkozó tervezőmunka elvégzésére és a tervdokumentáció átadására, a megrendelő annak átvételére és díj fizetésére köteles.

A tervezési tevékenység a tárgyát tekintve igen széles körű lehet,

irányulhat: épület, építmény létrehozására, meglévő építmény újraépítésére, átalakítására, javítására, lebontására (építési-szerelési munkára); gépi, üzemi berendezések, technológiai folyamatok megtervezésére (technológiai-szerelési terv); bármely más műszakilag kivitelezhető tevékenység megtervezésére (például kertészeti munkák, talaj melioráció stb.);

kapcsolódhat továbbá: más tervezési munkákhoz, így további tervezést elősegítő adatok felderítésére (például talajmechanikai, hidrogeológiai vizsgálatok), előterv (tanulmányterv) készítésére, vagy a már elkészült terv szakmai felülvizsgálatára vagy helyszínre adaptálására, átdolgozására.

Ki kivel köthet szerződést?

Az Építési törvény a Ptk. rendelkezésein túlmenően is szabályoz. Meghatározza, hogy építtető, vagy megbízása alapján a fővállalkozó kivitelező, vagy a beruházáslebonyolító köthet a jogosultsággal rendelkező tervezővel tervezési szerződést. A szerződésre a Ptk.-ban szabályozott tervezési szerződés szabályait kell alkalmazni azzal az eltéréssel, hogy

• a szerződést írásban kell megkötni,
• a tervező a szerződésben meghatározott esetben és módon vehet igénybe társtervezőt, illetve szakági tervezőt, és
• a tervező díja – ha a felek eltérően nem rendelkeznek – a tervdokumentáció átadásával egyidejűleg esedékes.

Formai követelmény

A tervezési szerződések tehát a fenti előírás alapján 2009. szeptember 1. napjától kizárólag írásban érvényesek, ahogyan azt mára valamennyi, az építőiparban szokásos  szerződésre  kormányrendelet (Szakgyr.) írja elő.

Fontos tudni, hogy ha jogszabály vagy a felek ezirányú megállapodása kötelező írásbeli alakot rendel, akkor a szerződés csak ebben a formában lesz érvényes. Ilyen esetekben azonban a szerződés módosítása, megerősítése, visszavonása, megtámadása és megszüntetése is csak írásban érvényes.

Akkor lehet írásban foglaltnak tekinteni érvényesen a szerződést, ha azt legalább magánokirati formába foglalták. Magánszemély tervező vagy megrendelő esetén ennek feltételei az alábbiak:

• két tanú aláírásával igazolja, hogy a nem saját kezűleg írt iratot a fél előttük írta alá (tanúk neve és lakóhelye szükséges),
• a fél aláírása vagy kézjegye bíróilag vagy közjegyzőileg hitelesítve van,

vagy az ügyvéd:

• az általa készített okirat ellenjegyzésével bizonyítja, hogy az okiratot előtte írták alá, vagy az aláírást sajátjukként ismerték el,
• a felek minősített elektronikus aláírásával aláírt okirat tartalma az ügyvéd által készített elektronikuséval megegyezik.

Tervezési szerződés a Szakmagyakorlási Kódex szerint

További részletszabályokat a tervezési szerződésre a Szakgyr. rendelkezései között találunk. Eszerint az építészeti-műszaki tervezési tevékenység folytatásához szükséges tervezési szerződés a Ptk. és az Étv. előírásain túlmenően tartalmazza:

• a teljesítési határidőket, figyelemmel a szakaszos tervszolgáltatásra is,
• a tervezési díj összege mellett az elszámolás és a teljesítésigazolás formáját, módját, a fizetés módját és határidejét,
• az esetleges szakmai biztosíték kikötését.

Az egyszerűsített és az általános  kivitelezési dokumentáció készítésére irányuló tervezési szerződés tartalmi elemeinél az Épkiv. előírásait is figyelembe kell venni.

Egyszerű bejelentés tervezői szerződése

A kivitelezési tervdokumentáció – így az egyszerű bejelentési dokumentáció – elkészítésére is vonatkozó szerződések további szabályai a Kivitelezési Kódexbe is bekerültek. A májusi módosítás elsősorban a kamara javaslatainak figyelembevételével történt. Ezek szerint a szerződésnek tartalmaznia kell:

a) a vállalt tervezési tevékenység (szakági tervezési tevékenység) pontos megnevezését,

b) a kivitelezési dokumentációra vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatározását, a kidolgozás részletezettségét (részletrajzok, konszignációk, költségvetési kiírás szükséges körét),

c) a készítendő kivitelezési dokumentáció példányszámát és annak elektronikus formában is történő átadási kötelezettségét,

d) a terv felülvizsgálatának, ellenőrzésének szabályait,

e) a szükségessé váló tervmódosítások szabályozását, valamint

f) a tervezői művezetési feladatellátás részletes feltételeit, ha a tervező ilyen feladatot lát el.

Új kamarai vívmány az alábbi rendelkezés, amely a Ptk. szerinti szakszerűtlen megrendelői döntéssel kapcsolatos. Eszerint a szerződő tervező köteles az építtetőt tájékoztatni a szakági tervezési feladatokról. Amennyiben szakági tervező bevonását a szerződő tervező javaslata ellenére az építtető nem veszi igénybe, úgy az ennek hiányából fakadó jogosulatlan vagy szakszerűtlen tevékenységért a szerződő tervezőt nem terheli felelősség.

Szerződésminták alkalmazása

Látható, hogy ezek az előírások mára erős felülvizsgálatra és deregulációra szorulnak, indokolatlan ugyanis ennyi jogszabályhelyen párhuzamosan, mégis részben eltérően szabályozni a tervezési szerződés tartalmát.

Nem véletlen, hogy előtérbe került a különböző képzéseken a tervezők számára forgalmazott szerződésminták terjesztése, amelyért cserébe az érintettek sokszor túlbonyolított, jogszabályhelyekkel tűzdelt 15-20 oldalas anyagot kapnak. Ezek nemcsak elriasztják a megrendelőt, hanem készítői nem is garantálják (mert nem is lehetséges), hogy a mintát alkalmazó felek módosításai, adaptációi után – vagyis a minta alkalmazásakor – is megfelelő lesz a későbbi jogi igények érvényesítésére.

Várhatóan a Magyar Építész Kamara is elkészíti majd tagjai számára az egyszerű bejelentéssel érintett lakóépület tervezési mintaszerződését, melyet minisztériumi véleményezést követően közzétesz. Ennek részleteiről, a mintaszerződések alkalmazásának előnyeiről,  lehetséges buktatóinak elkerüléséről soron következő cikkünkben foglalkozunk részletesen.

 

Érintett jogszabályok:

Étv. (Építési törvény): 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről

Épelj.: 312/2012. (XI. 8.) kormányrendelet az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról

Épkiv.: 191/2009. (IX. 15.) kormányrendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről

Szakgyr.: 266/2013. (VII. 11.) kormányrendelet az építésügyi és az építésüggyel összefüggő szakmagyakorlási tevékenységekről

Forrás: Tervezők Lapja